家裡的老房子漏水、壁癌、耐震不足……想重建，但到底該走「都市更新」、「危老重建」還是「合建」？這三條路各有各的規則和眉角，選錯了可能多花好幾年，選對了可能省下大把時間和金錢。今天就一次把三種方式攞開來比，幫你搞清楚哪條路最適合你家。 一張表看懂三種差異 比較項目 ｜ 都市更新 ｜ 危老重建 ｜ 合建 基地規模 ｜ 1,000 m² 以上 ｜ 無限制 ｜ 無限制 同意門檻 ｜ 多數決（2/3 + 3/4） ｜ 100% 全體同意 ｜ 100% 全體同意 容積獎勵 ｜ 最高 50% ｜ 最高 30%＋時程獎勵 10% ｜ 無 稅捐優惠 ｜ 有（土增稅、契稅減免等） ｜ 有（土增稅、契稅減免等） ｜ 無 審查時程 ｜ 2 年以上 ｜ 約 45 天 ｜ 無需審查 政府監督 ｜ 有（公聽會、審議會） ｜ 有（主管機關核准） ｜ 無 適合對象 ｜ 大社區、有少數不同意戶 ｜ 小基地、全員共識高 ｜ 全員同意、信任建商 光看這張表，你大概已經有個初步的感覺了。接下來我們一個一個細聊。 都市更新：獎勵最多，但要有耐心 都更的最大優勢就是容積獎勵最高可達...

想重建老房子，但腦袋裡冒出一堆問號？這很正常。我們整理了屋主最常問的 10 個問題，用最直白的方式幫你解答。看完之後，對重建這件事應該就會有比較清楚的輪廓了。 Q1：我家房子 30 年了，一定要重建嗎？ 不一定。房子老不代表一定危險，但確實建議做一次耐震評估，了解結構是否安全。如果評估結果發現有安全疑慮，重建就是最根本也最安全的解決方式。如果結構還 OK，也可以考慮補強或整修，不一定非拆不可。 Q2：重建期間我要搬去哪裡？ 這是很多屋主最擔心的問題。通常建商會在合約中約定搬遷補助或租金補貼，讓你在施工期間有地方住。走都更的話，政府也有提供租金補助方案，可以向當地都更主管機關申請。具體金額和期間要看個案，但基本上不會讓你流落街頭。 Q3：鄰居不同意怎麼辦？ 這要看走哪種方式。都更不需要 100% 同意，依法只要達到一定比例的多數決就可以推動（通常是 3/4 以上）。但危老和合建都需要全體地主同意，少一個人都不行。如果遇到不同意的鄰居，建議先了解對方的顧慮是什麼——是怕分不夠？還是不想搬？針對問題逐一溝通，通常比硬碰硬有效。 Q4：重建要花多少時間？

家裡房子老了，想重建卻不知道該怎麼開始？除了常聽到的「都市更新」和「危老重建」，其實還有一種方式叫做合建。今天就來跟大家聊聊，合建到底是怎麼一回事，跟都更又差在哪裡。 合建的基本概念 簡單說，合建就是地主出土地、建商出資金蓋房子，雙方按照事先約定好的比例，各自分回新蓋好的房屋。 聽起來很直覺對吧？你有地，我有錢和蓋房子的能力，大家合作，各取所需。這也是合建最大的特色——純粹是民間的商業合作，不需要經過政府審議，沒有繁複的行政程序。 合建的流程怎麼走？ 合建的流程大致分成這幾個階段： 找建商洽談：地主主動找建商，或建商來接洽 協議分配比例：雙方討論各自能分回多少坪數 簽訂合建契約：白紙黑字把條件寫清楚 拆除舊建物：原有房屋拆除整地 興建新大樓：建商負責施工 完工分回：按約定比例各自取得新房產權 整個流程聽起來不複雜，實際上也確實是三種重建方式裡速度最快的。因為不用送政府審查，省掉了大量的公文往返時間。 合建的優點與缺點 優點很明確： 程序簡單快速，不需政府審議 地主不用出錢，就能住進新房子 雙方自行協商，彈性比較大 但缺點也很明顯： 沒有容積獎勵—

很多屋主一聽到「重建」就覺得是在花大錢，但其實政府為了鼓勵老舊建築更新，準備了相當豐富的獎勵措施。只要搞懂這些制度，重建不但不是白花錢，還可能讓你的房子「愈蓋愈大」。這篇就用最白話的方式，帶大家認識容積獎勵和稅捐優惠。 什麼是容積獎勵？ 先講最基本的觀念。每塊土地都有一個「容積率」，決定你這塊地最多可以蓋多少樓地板面積。比方說，你的地 200 坪、容積率 200%，代表你最多可以蓋 400 坪的房子。 所謂的容積獎勵，就是政府額外「送」你可以多蓋的面積。原本只能蓋 400 坪，給你獎勵之後可能變成 500、甚至 520 坪。多出來的面積，就是地主和建商可以多分配的空間——這也是為什麼重建有時候「地主不用出錢還能分回更大的房子」的關鍵。 都更的容積獎勵 走都市更新的案子，容積獎勵最高可以達到基準容積的 50%，如果是政府劃定的策略性更新地區，甚至可以到基準容積的 100%。 主要的獎勵項目包括： 時程獎勵：愈早申請，獎勵愈多（鼓勵大家不要拖） 規模獎勵：整合的基地面積愈大，獎勵愈高 處理占違建：把佔用巷道的違建一併處理，有額外獎勵 綠建築標章：取得

如果你住的老公寓只有一小塊地，鄰居也就那幾戶，走都更好像「殺雞用牛刀」——程序冗長、門檻又高。別擔心，政府其實還準備了另一條路：危老重建。 全名叫「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，顧名思義，就是讓真正有危險或老舊的房子，用更快、更簡便的方式重蓋。 什麼樣的房子可以申請？ 危老重建主要針對兩類建築物： 危險建築物：經過結構安全評估有疑慮的房子，包括被認定的海砂屋、地震後被貼紅單或黃單的建築物。 老舊建築物：屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估未達標準，或者屋齡 30 年以上且無電梯的建築物。 簡單說，如果你家房子夠老、結構有問題，就有機會適用。 危老重建的最大優勢 跟都更比起來，危老重建有幾個讓人心動的亮點： 沒有基地面積限制：不管你家基地 100 坪還是 30 坪，都可以申請。小社區、小基地也能翻新。 審查速度快：主管機關的審查時間只要 45 天，跟都更動輒數年的審議期相比，簡直是光速。 程序簡便：不需要走都更那套繁複的事業計畫、公聽會、權利變換流程。 但是，需要 100% 全體同意 這是危老重建最關鍵的條件——必須取得基地內 全體土地及建

你家是不是也有這些困擾：每逢下雨天花板就滴水、牆壁裂縫愈來愈明顯、地震來了心裡總是毛毛的？住在三、四十年老公寓的你，其實不孤單——全台灣有數十萬棟屋齡超過 30 年的住宅正面臨同樣的問題。巷弄窄到消防車進不來、沒有電梯讓長輩苦於爬樓梯，這些都是老屋日常。 好消息是，「都市更新」這條路，可能就是讓你家脫胎換骨的契機。 都市更新到底是什麼？ 用最白話的方式說：都市更新就是政府劃定一個區域，讓舊房子拆掉重蓋，變成符合現代安全標準的新建築。這不只是「換新房子」而已，整個社區的道路、公共設施、綠地都會一起改善。 跟自己找建商「合建」不同，都更有政府介入審查，幫住戶多一層把關。 都更的流程長什麼樣？ 都更的流程大致分成這幾個階段： 劃定更新地區：由政府或實施者提出，確認這個區域適合都更。 事業概要：先做一份「企劃書」，說明更新的範圍和大方向，送主管機關核准。 事業計畫：這是都更的核心文件，包含建築規劃、財務計畫、拆遷安置等細節，需要經過公聽會和審議。 權利變換：算清楚每位地主、屋主分回多少坪數、分回的位置在哪裡。 申請建照、動工興建：跟一般蓋房子一樣，拿到建