都更 vs 危老 vs 合建：三種老屋重建方式完整比較

家裡的老房子漏水、壁癌、耐震不足……想重建，但到底該走「都市更新」、「危老重建」還是「合建」？這三條路各有各的規則和眉角，選錯了可能多花好幾年，選對了可能省下大把時間和金錢。今天就一次把三種方式攞開來比，幫你搞清楚哪條路最適合你家。

一張表看懂三種差異

比較項目 ｜ 都市更新 ｜ 危老重建 ｜ 合建

基地規模 ｜ 1,000 m² 以上 ｜ 無限制 ｜ 無限制

同意門檻 ｜ 多數決（2/3 + 3/4） ｜ 100% 全體同意 ｜ 100% 全體同意

容積獎勵 ｜ 最高 50% ｜ 最高 30%＋時程獎勵 10% ｜ 無

稅捐優惠 ｜ 有（土增稅、契稅減免等） ｜ 有（土增稅、契稅減免等） ｜ 無

審查時程 ｜ 2 年以上 ｜ 約 45 天 ｜ 無需審查

政府監督 ｜ 有（公聽會、審議會） ｜ 有（主管機關核准） ｜ 無

適合對象 ｜ 大社區、有少數不同意戶 ｜ 小基地、全員共識高 ｜ 全員同意、信任建商

光看這張表，你大概已經有個初步的感覺了。接下來我們一個一個細聊。

都市更新：獎勵最多，但要有耐心

都更的最大優勢就是容積獎勵最高可達 50%。容積獎勵越多，能蓋的總坪數就越多，地主能分回的坪數自然也越大。再加上土增稅、契稅等稅捐減免，從經濟效益來看，都更確實是最劃算的。

另一個重要特色是不需要 100% 同意。都更採多數決機制，只要取得一定比例的所有權人同意就可以推動。這對大社區來說特別重要——住戶越多，要每一戶都點頭的難度就越高，多數決讓事情能往前走。

但都更的代價就是時間。從事業概要、事業計畫、權利變換到核定實施，整個流程跑下來，兩年算快的，三到五年也很常見。如果你急著搬新家，都更可能不是最好的選擇。

適合情境： 基地面積大的社區、有少數不同意的住戶、希望爭取最大容積獎勵與稅賦優惠。

危老重建：快速通關，但要全員買單

危老重建最大的賣點就是快。審查時程大約只要 45 天，跟都更動輒兩三年比起來，根本是光速。而且對基地面積沒有限制，就算只有一棟透天厦，也可以走危老。

容積獎勵雖然比不上都更，但最高也有 30%，加上時程獎勵還能再多 10%，對小基地的屋主來說已經很有感了。稅捐優惠也比照都更，該減的都有減。

不過，危老最大的門檻是100% 全體地主同意。只要有一個人不簽，整件事就卡住。這在大社區幾乎不可能達成，但如果是幾戶人家合在一起的小基地，大家坐下來好好談，成功率就高很多。

適合情境： 基地面積較小、住戶數少容易溝通、全體地主都有重建共識、希望盡快完成。

合建：最快上路，但風險自負

合建的邏輯最單純——地主出地、建商出錢，各分各的。不需要向政府申請，不需要跑審議，大家談好條件簽約就可以開始。

速度當然是最快的，因為完全不用等政府核准。但合建的代價也最明顯：沒有任何容積獎勵，也沒有稅捐優惠。這意味著能蓋的總坪數就是基地本身的法定容積，少了獎勵的加持，地主能分回的坪數也會相對縮水。

更重要的是，合建沒有政府監督，一切靠合約約束。遇到建商施工品質有問題、工期拖延、甚至財務出狀況，地主只能透過法律途徑處理，沒有公部門可以幫忙協調。

適合情境： 全體地主意見一致、有信任的建商、不想等政府程序、基地條件適合單純重建。

三種可以混在一起用嗎？

不行。都更、危老和合建是三條各自獨立的路，不能混搭。但在決定要走哪條路之前，你可以同時評估三種方案，看看哪一種對你家最有利，再做最後選擇。

很多屋主一開始想走合建，後來評估過才發現走都更能多拿不少坪數；也有人本來想等都更，結果發現基地不夠大或住戶整合困難，轉走危老反而更實際。所以不要先入為主，先評估再決定才是正確的做法。

到底該選哪一個？

沒有標準答案，要看你家的條件：

• 基地大、住戶多、有少數不同意？ → 考慮都更，用多數決推動，爭取最多獎勵

• 基地小、住戶少、大家都想重建？ → 危老最快，獎勵也不少

• 全員同意、有信任的建商、想盡快？ → 合建最單純，但要做好合約功課

最重要的建議是：先找專業團隊評估你家的條件。包括基地面積、容積率、住戶數量、建物現況，這些因素綜合起來，才能判斷哪條路對你最有利。不要道聽塗說，也不要被單一話術說服，多比較、多了解，才能做出最好的決定。

---

關於成華建設

成華建設深耕都市更新與危老重建領域，從初期評估、整合協調、計畫申請到施工交屋，提供地主全程專業服務。我們堅持透明誠信的合作原則，讓每一位地主都能安心參與、清楚掌握自己的權益。

如果您的老屋有重建需求，歡迎免費諮詢——我們將為您評估基地條件、試算初步分配，協助您踏出都更的第一步。

官方網站：www.chld.com.tw

成華建設——與您一起打造安心好宅。