危老重建懶人包：小基地也能翻新的快速途徑

如果你住的老公寓只有一小塊地，鄰居也就那幾戶，走都更好像「殺雞用牛刀」——程序冗長、門檻又高。別擔心，政府其實還準備了另一條路：危老重建。

全名叫「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，顧名思義，就是讓真正有危險或老舊的房子，用更快、更簡便的方式重蓋。

什麼樣的房子可以申請？

危老重建主要針對兩類建築物：

• 危險建築物：經過結構安全評估有疑慮的房子，包括被認定的海砂屋、地震後被貼紅單或黃單的建築物。

• 老舊建築物：屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估未達標準，或者屋齡 30 年以上且無電梯的建築物。

簡單說，如果你家房子夠老、結構有問題，就有機會適用。

危老重建的最大優勢

跟都更比起來，危老重建有幾個讓人心動的亮點：

• 沒有基地面積限制：不管你家基地 100 坪還是 30 坪，都可以申請。小社區、小基地也能翻新。

• 審查速度快：主管機關的審查時間只要 45 天，跟都更動輒數年的審議期相比，簡直是光速。

• 程序簡便：不需要走都更那套繁複的事業計畫、公聽會、權利變換流程。

但是，需要 100% 全體同意

這是危老重建最關鍵的條件——必須取得基地內 全體土地及建物所有權人同意。

沒有「多數決」機制，只要有一位所有權人不點頭，就無法進行。所以在啟動之前，鄰居之間的溝通和共識非常重要。

容積獎勵有哪些？

危老重建的容積獎勵上限為基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍，取其中較高者。獎勵項目主要包括：

結構安全性能評估（危險級）：最高 10%

結構安全性能評估（需補強級）：最高 6%

退縮建築（留設開放空間）：最高 8～10%

取得耐震設計標章：依規定加碼

取得綠建築標章：依等級加碼

取得智慧建築標章：依等級加碼

無障礙設計：依規定加碼

時程獎勵：依申請時間遞減（詳見下方說明）

時程獎勵要注意期限！

危老條例設有「時程獎勵」，鼓勵屋主盡早申請。原本最高可達基準容積 10% 的時程獎勵，會隨著時間遞減。換句話說，愈晚申請，能拿到的時程獎勵愈少。

如果你的社區已經有初步共識，建議盡快啟動流程，把握時程獎勵的黃金時段。

稅捐優惠也很有感

政府為了鼓勵危老重建，提供了不少稅捐減免：

• 重建期間：免徵地價稅。

• 完工後 2 年內：房屋稅、地價稅減半徵收。

• 土地增值稅：重建後第一次移轉，可享減免優惠。

這些稅捐優惠加總起來，能幫屋主省下一筆可觀的費用。

危老重建適合誰？

如果你的狀況符合以下描述，危老重建很可能是最適合你的路：

• 基地面積較小，走都更不符合經濟效益。

• 所有鄰居都願意配合，能夠取得 100% 同意。

• 希望盡快完成重建，不想等三、五年的都更審議。

• 房子確實老舊或有安全疑慮，住起來不安心。

幾個常見問題

Q：危老跟都更可以同時申請嗎？ A：同一基地不能同時適用。不過如果都更推不動，改走危老是常見的替代方案。

Q：危老重建一定要找建商嗎？ A：不一定。屋主可以自行擔任起造人，但實務上通常會委託有經驗的建設公司或建築師來協助整合與規劃。

Q：租戶怎麼辦？ A：租賃關係在重建期間需要妥善處理。建議在啟動前就和租戶溝通搬遷事宜。

最後提醒

危老條例的施行細則和各項獎勵額度會隨時間調整，各縣市政府也可能有地方性的加碼措施。本文提供的是制度架構和基本觀念，實際申請時請以最新公告法規為準，並建議委託專業團隊協助評估與規劃。

---

關於成華建設

成華建設深耕都市更新與危老重建領域，從初期評估、整合協調、計畫申請到施工交屋，提供地主全程專業服務。我們堅持透明誠信的合作原則，讓每一位地主都能安心參與、清楚掌握自己的權益。

如果您的老屋有重建需求，歡迎免費諮詢——我們將為您評估基地條件、試算初步分配，協助您踏出都更的第一步。

官方網站：www.chld.com.tw

成華建設——與您一起打造安心好宅。