老屋重建的容積獎勵與稅捐優惠全攻略

很多屋主一聽到「重建」就覺得是在花大錢，但其實政府為了鼓勵老舊建築更新，準備了相當豐富的獎勵措施。只要搞懂這些制度，重建不但不是白花錢，還可能讓你的房子「愈蓋愈大」。這篇就用最白話的方式，帶大家認識容積獎勵和稅捐優惠。

什麼是容積獎勵？

先講最基本的觀念。每塊土地都有一個「容積率」，決定你這塊地最多可以蓋多少樓地板面積。比方說，你的地 200 坪、容積率 200%，代表你最多可以蓋 400 坪的房子。

所謂的容積獎勵，就是政府額外「送」你可以多蓋的面積。原本只能蓋 400 坪，給你獎勵之後可能變成 500、甚至 520 坪。多出來的面積，就是地主和建商可以多分配的空間——這也是為什麼重建有時候「地主不用出錢還能分回更大的房子」的關鍵。

都更的容積獎勵

走都市更新的案子，容積獎勵最高可以達到基準容積的 50%，如果是政府劃定的策略性更新地區，甚至可以到基準容積的 100%。

主要的獎勵項目包括：

• 時程獎勵：愈早申請，獎勵愈多（鼓勵大家不要拖）

• 規模獎勵：整合的基地面積愈大，獎勵愈高

• 處理占違建：把佔用巷道的違建一併處理，有額外獎勵

• 綠建築標章：取得綠建築認證可加碼

• 智慧建築標章：導入智慧化設備也有獎勵

• 耐震設計：採用較高耐震標準可再加分

各項獎勵可以疊加，但有上限，實際額度依各地方政府審議核定。

危老的容積獎勵

走危老重建的容積獎勵上限是基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍，取其中較高者。

主要獎勵項目如下：

獎勵項目 ｜ 獎勵額度 ｜ 說明

結構安全評估 ｜ 最高 10% ｜ 經評估有危險疑慮者

退縮建築 ｜ 最高 10% ｜ 基地退縮留設開放空間

耐震設計 ｜ 最高 10% ｜ 取得耐震標章或採高標準

綠建築 ｜ 最高 6% ｜ 取得綠建築標章

智慧建築 ｜ 最高 6% ｜ 取得智慧建築標章

時程獎勵 ｜ 最高 8% ｜ 愈早申請愈多，逐年遞減

各項獎勵同樣可以疊加，加總不超過上限。

實際案例試算（簡化版）

讓我們用一個簡單的例子來感受一下容積獎勵的威力：

假設條件 - 基地面積：200 坪 - 基準容積率：200% - 原本可蓋樓地板面積：200 × 200% = 400 坪 走危老重建，取得 30% 容積獎勵 - 獎勵面積：400 × 30% = 120 坪 - 重建後總可蓋面積：400 + 120 = 520 坪 多出的 120 坪代表什麼？ - 地主可以分回更多坪數的房子 - 或者降低地主的自付成本 - 建商也有足夠的利潤空間來推動案件

這就是為什麼容積獎勵對重建案至關重要——它創造出額外的價值，讓地主和建商都有動力往前走。

稅捐優惠比較

除了容積獎勵，稅捐優惠也是很實際的好處。以下整理三種重建方式的稅捐差異：

稅捐優惠項目 ｜ 都更 ｜ 危老 ｜ 合建

土地增值稅減徵 ｜ 減徵 40% ｜ — ｜ —

契稅減徵 ｜ 減徵 40% ｜ — ｜ —

重建期間地價稅 ｜ 免徵 ｜ 免徵 ｜ —

完工後地價稅/房屋稅 ｜ 減半徵收 2 年 ｜ 減半徵收 2 年 ｜ —

原屋主不移轉優惠 ｜ — ｜ 房屋稅減半最長 10 年 ｜ —

從表格可以看出，都更和危老在稅捐上都有明顯優勢。特別是危老，如果原屋主重建後繼續自住、不賣掉的話，房屋稅可以減半長達 10 年，這筆省下來的錢相當可觀。

重要提醒

容積獎勵的項目和額度會隨法規修正而調整，各縣市政府也可能有不同的實施細則。在做決定之前，務必以各地方政府最新公告為準，或諮詢專業團隊協助確認。

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關於成華建設

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